Продажа недвижимости в Германии: что важно знать перед сделкой

В 2022-2023 году в связи с политической и экономической ситуацией у многих возник вопрос о продаже своей недвижимости в Германии. В тоже время в самой Германии спрос на жильё остается стабильно высоким в связи с притоком иностранных граждан, а  также со стороны местных жителей. С учетом этого, вы получите выгоду, даже в случае срочной продажи недвижимости в Германии.

Эта статья поможет вам понять, сколько по времени займет вся процедура, какие документы необходимо подготовить и почему лучше обращаться в агентство, а не продавать самостоятельно.

Общие особенности

Сделки с недвижимостью строго регламентированы законодательством, как вы уже знаете из опыта покупки. Процесс продажи жилой и коммерческой недвижимости имеет свои особенности и тонкости, хотя общие черты также есть.

Для заключения договора купли-продажи требуется отличное знание немецкого языка, без которого нотариус может отказать в проведении сделки. Чтобы решить этот вопрос, можно отдельно нанять переводчика для сопровождения или обратиться в агентство, специалисты которого владеют обоими языками.

Офис DEM GROUP располагается в Дюссельдорфе, а наши специалисты более 10 лет сопровождают транснациональные сделки с недвижимостью, поэтому знают все тонкости профессионального немецкого языка и законодательства.

Дополнительных расходов будет несколько. Это комиссия маклера, которая в земле Северный Рейн-Вестфалия составляет от 3,57% до 7,14%. Комиссия делится поровну между продавцом и покупателем, поэтому вам необходимо будет заплатить только ½ от суммы. Также продавцом оплачивается налог на разницу между стоимостью покупки и продажи имеющейся недвижимости (спекулятивный налог).

Налог с продажи можно не платить в двух случаях:

• если жилье последние два года использовалось для личного проживания;

• если срок владения более 10 лет, а квартира или дом сдавались в аренду.

Пакет документов собственника жилья сильно отличается от того, который был необходим для покупки. В частности, документы от коммунальных служб повлияют на оценку стоимости недвижимости, а покупатели могут проверить протоколы собраний собственников жилья, если вы приобрели вторичную собственность.

Необходимый пакет документов

Вся процедура продажи недвижимости в среднем занимает полгода, что связано с необходимостью соблюдения сроков при взаимодействии с нотариусом и организациями, которые будут проводить проверку, готовить документы и переводить средства.

1. Выписка из земельной книги (Grundbuchauszug). Земельная книга — это главный документ, в котором зафиксирована информация о владельце недвижимости, а также о записанных на объект долгах, если они есть. Чтобы получить актуальную выписку из книги, необходимо обратиться в Земельный реестр (Grundbuch). Если в договоре купли-продажи было несколько объектов, например, сама квартира и парковочное место, заранее проверьте, чтобы они оба были в земельной книге.

2. План жилья и участка. Стандартный план жилых помещений (Grundriss) есть у каждой квартиры и изначально выдается застройщиком. Если вы делали ремонт и вносили конструктивные изменения, обязательно составьте новый план. Также у вас на руках должен быть план прилегающей территории (Lageplan), который включает в себя не только схему участка с гаражами и парковками, но и соседние объекты.

3. Расчет площади жилья. Такой расчет по немецкому законодательству включает указание общей (Gebäudegrundfläche), жилой (Wohnfläche) и используемой (Nutzfläche) площади. Проще всего посчитать площадь квартиры, главное не забыть, что в расчет жилых зон включается ½ площади террасы или балкона. Из-за завышенной жилой площади вам могут отказать в регистрации сделки, поэтому рекомендуем доверить расчеты специалистам.

4. Декларация разделения участка (Teilungserklärung). Если вы инвестировали в строительство или покупали доходный дом, обязательным документом является декларация разделения участков. В ней указана доля владения участком с объектами общего пользования пропорционально жилой площади, находящейся в собственности. Это могут быть как подвальные помещения, так и велосипедные парковки.

5. Энергетический паспорт (Energieausweis). В нем содержится информация о типе отопления, тепловой нагрузке и классе энергоэффективности. Получить энергетический паспорт можно в домоуправлении (вторичная недвижимость) или у застройщика (новостройка). Если вы ранее сдавали жилье, то уже оформляли паспорт, так как с 2014 года он является обязательным документом. Проверьте, до какой даты действителен паспорт, так как его надо обновлять каждые три года.

6. Расчет стоимости коммунальных услуг. Продавец должен предоставить документы с историей оплаты за последние три года, так как в Германии коммунальные услуги оплачиваются с предоплатой, а в конце года происходит перерасчет по показаниям счетчиков. Если сумма фактических расходов превышает внесенную предоплату, долг необходимо погасить.

7. Экономический план (Wirtschaftsplan). Контроль коммунальных расходов ежегодно происходит на собраниях собственников жилья с управляющим домом, где также принимается новый годовой план. Кроме расходов на дом и прилегающую территорию, он может техосмотр коммуникаций, плановые ремонтные работы, поверку счетчиков. Такой план важен для покупателей, так как дает информацию о реальных затратах на жилье.

8. Протоколы собраний владельцев. Планы и решения собственников жилья фиксируются в протоколах собраний. Также в них фиксируют информацию о выборах в совет владельцев, которые могут подписывать важные документы от лица всех собственников. Перед продажей вам нужно получить в домоуправлении копии протоколов за последние три года.

Список документов обширный, а с учетом бюрократической процедуры их подготовка точно растянется надолго, поэтому не откладывайте это занятие, если решите продавать квартиру или доходный дом в Германии. В некоторых случаях могут понадобиться другие документы. Например, договор страхования недвижимости или соглашение о сдаче жилья в аренду.

Опытные риелторы, работающие в агентстве DEM GROUP, имеют лицензию на осуществление маклерской деятельности, согласно § 34c der Gewerbeordnung durch die Stadt Düsseldorf Stadtverwaltung. Наша компания готова помочь в сборе и подготовке документов, т.к. это для Вас проблематично, если вы сами находитесь за пределами Германии.

Заключение

Сделки с недвижимостью в Германии имеют множество нюансов и подводных камней, о которых может знать только опытный риелтор, следящий за рынком. Начиная от оценки объекта и составления объявления о продаже до процедуры оформления сделки может пройти 3-6 месяцев, что также может стать проблемой, если вы не проживаете постоянно на территории ФРГ. Также необходимо учесть, что каждый потенциальный покупатель захочет посетить объект и это может стать проблемой, если у вас нет постоянного представителя на месте.

В агентстве DEM GROUP, аккредитованным для ведения маклерской деятельности, мы оказываем полный цикл услуг, связанных с продажей квартир и доходных домов в Германии. Благодаря офису в Дюссельдорфе мы можем провести сделку даже дистанционно, выступив вашими доверенными лицами.

Если у вас остались вопросы, будем рады ответить на них лично!