Особенности покупки домов и квартир под ремонт в Германии

Флиппинг, то есть покупка недвижимости под ремонт и перепродажу, пользуется большой популярностью в США и Европе. В Германии флиппинг имеет свои особенности, связанные с процедурой приобретения недвижимости и правилами налогообложения.

Мы разобрали основные плюсы и минусы покупки домов и квартир под ремонт в Германии, чтобы вы могли оценить, насколько такой метод инвестирования подходит именно вам. Бонус: пример расчета налога на прибыль с купли-продажи.

Преимущества флиппинга в Германии

Изначально стратегия Fix and Flip появилась в Америке, где много недвижимости, нуждающейся в фасадных работах, ремонте крыше или внутренней отделке комнат. Так как американцы предпочитают сразу заезжать в дома, флиппинг быстро набрал популярность как метод краткосрочного получения прибыли.

В крупных городах Германии тоже достаточно объектов старого фонда. Такие дома и квартиры расположены в благоустроенных районах с хорошей инфраструктурой: дороги, магазины, детские сады и школы. Кроме того, популярность набирают проекты, в которых проводят перепланировку бывших промышленных зданий и создают в них квартиры.

Капитальные затраты можно вычитать из налоговой базы. Например, сейчас актуально переоборудование теплосети дома с учетом требований нового энергетического законодательства. В отличие от иностранных инвесторов, не многие владельцы недвижимости хотят заниматься подобной модернизацией, хотя она позволяет продать или сдать в аренду квартиры по более выгодной цене.

Далеко не все квартиры и дома требуют серьезного ремонта. Зачастую достаточно обновить напольное и настенное покрытие, провести генеральную уборку и пригласить специалиста по подготовке объекта к продаже (хоумстейджингу), чтобы сделать качественные продающие фотографии объекта.

С учетом роста спроса и цен покупка на недвижимости в Германии с целью перепродажи позволяет опытным инвесторам получить хорошую прибыль в относительно короткие сроки.

Сложности с покупкой жилья под ремонт

Особенность флиппинга как метода инвестиций заключается в скорости сделки, так как обычно рынок недвижимости нестабилен. В Германии же дела обстоят иначе, здесь не получится быстро оформить сделку, за месяц сделать необходимый ремонт и тут же перепродать квартиру.

Но это не такой существенный минус, как может показаться на первый взгляд, потому что исследование рынка недвижимости показывает, что покупка дома или квартиры в Германии точно окупится, если учесть несколько важных моментов.

Такой метод инвестиций не подойдет совсем новичкам. Нужно разбираться в особенностях рынка недвижимости, правильно оценивать потенциал объекта, иметь знания в ремонте и строительстве или собственную надежную команду, иначе можно уйти в минус с затратами на сложный ремонт и недобросовестных подрядчиков-строителей.

Второй момент, который всегда волнует потенциальных инвесторов, это налоги с объектов под ремонт. В Германии действует прогрессивная система налогообложения, и законодательство устанавливает довольно строгие ограничения, чтобы избежать спекуляции на рынке недвижимости. Подробнее далее в статье.

Оплата налога на прибыль

Прибыль, которую человек получает с продажи недвижимости в Германии, как и в других странах, облагается специальным налогом. Его разговорное название «налог на спекуляцию» (Spekulationssteuer).

Налог на спекуляцию оплачивается, если недвижимость находилась в собственности менее 10 лет. Исключение составляют случаи, когда в течение последних 3 лет, включая год продажи, собственник проживал в квартире или доме лично. За точку отсчета периода принимают дату нотариального заявления договоров купли-продажи.

Прибыль от сделки вносится в налоговую декларацию как дополнительный доход, поэтому по сути сумма, которую придется заплатить, зависит от размера налоговой ставки каждого плательщика (продавца недвижимости).

Важно, в течение 5 лет физическое лицо не может совершать более трех сделок с перепродажей. В противном случае налоговая будет рассматривать деятельность лица как предпринимательскую с соответствующими последствиями за несоблюдение законодательства и перерасчетом налогов.

Финансирование флиппинга, расчет дохода и налога

Сделки с целью перепродажи не финансируются банками, поэтому два наиболее распространенных варианта оплаты:

• заключение договора с инвестором с определением портфеля собственника, который берет на себя обязательства по ремонту и рискам, и инвестора, оплачивающего сделку;
• софинансирование проекта с частичным привлечением средств со стороны.

Опытные инвесторы, которые давно занимаются флиппингом, говорят, что максимальная цена покупки должна составлять не более 70% от цены перепродажи объекта, из которой вычтена стоимость ремонта.

Например, вы приобрели квартиру за 40000 евро и вложили 10000 евро в ее ремонт. Цена продажи 70000 евро. Получается, (70000-10000)/100*70=42000 — это максимальная стоимость квартиры, которую мы могли бы купить. Квартира из примера стоила 40000, так что такую сделку можно считать выгодной. Прибыль составит 20000 евро (без учета расходов на оформление сделок купли-продажи).

Но что насчет налога? Как рассчитать сумму, которая добавится к налоговой базе и, соответственно, будет облагаться налогом? Здесь важно помнить о том, что собственник ежегодно может уменьшать сумму налогообложения на амортизационные расходы (Absetzung fur Abnutzung). Для домов, построенных после 1925 года, это 2%, а для более старых домов — 2,5%.

Допустим, квартира расположена в доме 2008 года постройки. Собственник не проживал в ней сам после покупки, а сдавал в аренду в течение 3 лет. Тогда получается, расчет суммы дохода, с которой он заплатит налог на спекуляцию, будет выглядеть следующим образом:

70000-(40000+2400+10000) = 17600, где

€2400 — сумма амортизации за 3 года (40000/100*2*3),

€10000 — сумма ремонта,

€40000 — сумма покупки квартиры,

€70000 — сумма продажи квартиры.

Из получившихся 17600 евро, облагаемых налогом, можно также вычесть расходы на оформление покупки (комиссию нотариуса, комиссию маклера и ряд других расходов, подробнее о которых может рассказать налоговый консультант в каждом конкретном случае).

Реновация многоквартирных домов в Германии

В Германии много недвижимости, нуждающейся в капитальных вложениях.

Процесс обновления включает не только замену труб, сантехники и фасадные работы.

Такая реновация финансируется по особой схеме:

• часть оплачивается из местного бюджета,
• часть затрат ложится на владеющую объектом управляющую компанию,
• оставшаяся часть, не более 11% от суммы ремонта, распределяется на год между жильцами в счет повышения квартплаты.

Инвестиции в многоквартирные дома, подходящие под реновацию, это вариант на долгосрочную перспективу, потому что окупаемость потребует значительного времени даже при продолжающемся росте спроса на недвижимость и цен на аренду.

Общие рекомендации для инвестиций с целью перепродажи

1. Выбирая объект старого фонда для флиппинга, обращайте внимание на локацию. Дороги и парковочные места, детские площадки и образовательные учреждения, магазины и остановки общественного транспорта — все эти факторы влияют на то, сможете ли вы перепродать квартиру по цене выше. Не лишним будет проверить соседей, заселенность дома и района.
2. Обязательно закладывайте в ремонт возможные расходы на санацию. Плесень на стенах или в подвале существенно усложнит ремонт и повысит затраты на обработку, без которой не обойтись.
3. Не тратьтесь на дорогие материалы и дизайнерское оформление. Идеальный вариант в Германии — это белые стены, ламинат и большие чистые окна. Это быстро добавит свет помещениям и сделает их привлекательнее для покупателей.
4. Наймите налогового консультанта. Это поможет точно учесть все требования законодательства и вычесть из дохода с перепродажи ваши сопутствующие расходы, тем самым существенно снизив налог.
5. Для снижения налога можно зарегистрировать юридическое лицо в Германии. Несмотря на необходимость его обслуживания, оно дает много льгот, в том числе для получения ВНЖ.
6. В некоторых случаях также может быть интересна покупка недвижимости под реновацию бывшего промышленного здания.