+49 211 946 24 214
Königsallee 94, 40212 Düsseldorf
+7(499) 965-60-50
Москва, ул. Большая Садовая 5/1
Заказать звонок
×


Поиск по объектам

Код:
Цена (€):



Последние новости

123.png
19.01.2024
Подробнее
Повышение цен за проживание на рынке аренды продолжается.
Отчет ImmoScout24 WohnBaromter за четвертый квартал 2023 года показывает, что запрашиваемая арендная плата продолжает расти.
14.01.2024
Подробнее



Подписка

Хотите получать полезную информацию по приобретению и владению недвижимостью в Германии - подпишитесь на нашу рассылку

Продажа недвижимости в Германии: что важно знать перед сделкой

Продажа недвижимости в Германии: что важно знать перед сделкой

В 2022-2023 году в связи с политической и экономической ситуацией у многих возник вопрос о продаже своей недвижимости в Германии. В тоже время в самой Германии спрос на жильё остается стабильно высоким в связи с притоком иностранных граждан, а  также со стороны местных жителей. С учетом этого, вы получите выгоду, даже в случае срочной продажи недвижимости в Германии.

Эта статья поможет вам понять, сколько по времени займет вся процедура, какие документы необходимо подготовить и почему лучше обращаться в агентство, а не продавать самостоятельно.

Общие особенности

Сделки с недвижимостью строго регламентированы законодательством, как вы уже знаете из опыта покупки. Процесс продажи жилой и коммерческой недвижимости имеет свои особенности и тонкости, хотя общие черты также есть.

Для заключения договора купли-продажи требуется отличное знание немецкого языка, без которого нотариус может отказать в проведении сделки. Чтобы решить этот вопрос, можно отдельно нанять переводчика для сопровождения или обратиться в агентство, специалисты которого владеют обоими языками.

Офис DEM GROUP располагается в Дюссельдорфе, а наши специалисты более 10 лет сопровождают транснациональные сделки с недвижимостью, поэтому знают все тонкости профессионального немецкого языка и законодательства.

Дополнительных расходов будет несколько. Это комиссия маклера, которая в земле Северный Рейн-Вестфалия составляет от 3,57% до 7,14%. Комиссия делится поровну между продавцом и покупателем, поэтому вам необходимо будет заплатить только ½ от суммы. Также продавцом оплачивается налог на разницу между стоимостью покупки и продажи имеющейся недвижимости (спекулятивный налог).

Налог с продажи можно не платить в двух случаях:

  • если жилье последние два года использовалось для личного проживания;

  • если срок владения более 10 лет, а квартира или дом сдавались в аренду.

Пакет документов собственника жилья сильно отличается от того, который был необходим для покупки. В частности, документы от коммунальных служб повлияют на оценку стоимости недвижимости, а покупатели могут проверить протоколы собраний собственников жилья, если вы приобрели вторичную собственность.

Необходимый пакет документов

Вся процедура продажи недвижимости в среднем занимает полгода, что связано с необходимостью соблюдения сроков при взаимодействии с нотариусом и организациями, которые будут проводить проверку, готовить документы и переводить средства.

  1. Выписка из земельной книги (Grundbuchauszug). Земельная книга — это главный документ, в котором зафиксирована информация о владельце недвижимости, а также о записанных на объект долгах, если они есть. Чтобы получить актуальную выписку из книги, необходимо обратиться в Земельный реестр (Grundbuch). Если в договоре купли-продажи было несколько объектов, например, сама квартира и парковочное место, заранее проверьте, чтобы они оба были в земельной книге.

  2. План жилья и участка. Стандартный план жилых помещений (Grundriss) есть у каждой квартиры и изначально выдается застройщиком. Если вы делали ремонт и вносили конструктивные изменения, обязательно составьте новый план. Также у вас на руках должен быть план прилегающей территории (Lageplan), который включает в себя не только схему участка с гаражами и парковками, но и соседние объекты.

  3. Расчет площади жилья. Такой расчет по немецкому законодательству включает указание общей (Gebäudegrundfläche), жилой (Wohnfläche) и используемой (Nutzfläche) площади. Проще всего посчитать площадь квартиры, главное не забыть, что в расчет жилых зон включается ½ площади террасы или балкона. Из-за завышенной жилой площади вам могут отказать в регистрации сделки, поэтому рекомендуем доверить расчеты специалистам.

  4. Декларация разделения участка (Teilungserklärung). Если вы инвестировали в строительство или покупали доходный дом, обязательным документом является декларация разделения участков. В ней указана доля владения участком с объектами общего пользования пропорционально жилой площади, находящейся в собственности. Это могут быть как подвальные помещения, так и велосипедные парковки.

  5. Энергетический паспорт (Energieausweis). В нем содержится информация о типе отопления, тепловой нагрузке и классе энергоэффективности. Получить энергетический паспорт можно в домоуправлении (вторичная недвижимость) или у застройщика (новостройка). Если вы ранее сдавали жилье, то уже оформляли паспорт, так как с 2014 года он является обязательным документом. Проверьте, до какой даты действителен паспорт, так как его надо обновлять каждые три года.

  6. Расчет стоимости коммунальных услуг. Продавец должен предоставить документы с историей оплаты за последние три года, так как в Германии коммунальные услуги оплачиваются с предоплатой, а в конце года происходит перерасчет по показаниям счетчиков. Если сумма фактических расходов превышает внесенную предоплату, долг необходимо погасить.

  7. Экономический план (Wirtschaftsplan). Контроль коммунальных расходов ежегодно происходит на собраниях собственников жилья с управляющим домом, где также принимается новый годовой план. Кроме расходов на дом и прилегающую территорию, он может техосмотр коммуникаций, плановые ремонтные работы, поверку счетчиков. Такой план важен для покупателей, так как дает информацию о реальных затратах на жилье.

  8. Протоколы собраний владельцев. Планы и решения собственников жилья фиксируются в протоколах собраний. Также в них фиксируют информацию о выборах в совет владельцев, которые могут подписывать важные документы от лица всех собственников. Перед продажей вам нужно получить в домоуправлении копии протоколов за последние три года.

Список документов обширный, а с учетом бюрократической процедуры их подготовка точно растянется надолго, поэтому не откладывайте это занятие, если решите продавать квартиру или доходный дом в Германии. В некоторых случаях могут понадобиться другие документы. Например, договор страхования недвижимости или соглашение о сдаче жилья в аренду.

Опытные риелторы, работающие в агентстве DEM GROUP, имеют лицензию на осуществление маклерской деятельности, согласно § 34c der Gewerbeordnung durch die Stadt Düsseldorf Stadtverwaltung. Наша компания готова помочь в сборе и подготовке документов, т.к. это для Вас проблематично, если вы сами находитесь за пределами Германии.

Заключение

Сделки с недвижимостью в Германии имеют множество нюансов и подводных камней, о которых может знать только опытный риелтор, следящий за рынком. Начиная от оценки объекта и составления объявления о продаже до процедуры оформления сделки может пройти 3-6 месяцев, что также может стать проблемой, если вы не проживаете постоянно на территории ФРГ. Также необходимо учесть, что каждый потенциальный покупатель захочет посетить объект и это может стать проблемой, если у вас нет постоянного представителя на месте.

В агентстве DEM GROUP, аккредитованным для ведения маклерской деятельности, мы оказываем полный цикл услуг, связанных с продажей квартир и доходных домов в Германии. Благодаря офису в Дюссельдорфе мы можем провести сделку даже дистанционно, выступив вашими доверенными лицами.

Если у вас остались вопросы, будем рады ответить на них лично!

×
Москва
Дюссельдорф
Заказать звонок
Нажимая кнопку «Отправить» Вы подтверждаете свое согласие на обработку пользовательских данных