Что должны знать владельцы недвижимости о налоговой реформе в Германии

С 2022 года в налоговой системе Германии происходят активные изменения, которые затрагивают различные сферы жизни. Одно из наиболее значимых — это плановый перерасчет налога на имущество, который вызывает множество вопросов и беспокойство у собственников недвижимости.

Специалисты агентства DEM GROUP внимательно изучили налоговое законодательство, касающееся имущества. В этой статье мы делимся важной информацией, которую должны знать владельцы недвижимости о реформе налога на имущество в Германии.

Причины реформы

Федеральный конституционный суд Германии в 2018 году объявил действующую систему начисления налога на недвижимость неконституционной, так как она нарушала принцип равенства. Это связано сразу с несколькими обстоятельствами.

Для расчета налога использовались стандартные значения стоимости имущества: для недвижимости на западе Германии за основу брали цены 1964 года, а на востоке — цены 1935 года. Естественно, стоимость земли и зданий существенно изменилась за прошедшие годы, но перерасчета не было.

Стандартные значения стоимости имущества умножали на налоговый индекс (единый коэффициент для всей страны), а после на оценочную ставку, которая устанавливалась муниципалитетами. Для городов и муниципалитетов налог на имущество — важный источник доходов в бюджет, поэтому оценочная ставка также сильно отличалась и зависела от финансирования, необходимого городу или муниципалитету.

В результате такой системы расчетов налога на имущество его ставка для похожих объектов в соседних землях могла существенно отличаться, что противоречило конституционным принципам. Федеральный конституционный суд постановил до 31 декабря 2019 года разработать и принять новые нормативно-правовые акты для регулирования налогообложения, связанного с недвижимостью.

Как изменится порядок расчета налога на имущество

В будущем налог на имущество будет также рассчитываться в три этапа:

1. Расчет стоимости имущества. Стоимость имущества будет рассчитываться на основе нормативной стоимости земли, уровня арендной платы, площади недвижимости, типа собственности, возраста здания. Нормативную стоимость земли можно посмотреть в государственных информационных системах стоимости земли, например, для Северного Рейна-Вестфалии в BORIS NRW.
2. Индекс налога. Налоговый индекс используется для компенсации прибавок стоимости по сравнению с текущими значениями и теми, которые не обновлялись с 1935 или 1964 года. Он будет зависеть от типа недвижимости. Например, для домов на одну или две семьи — 0,031%, для сдаваемой в аренду жилой недвижимости — 0,03%, для нежилой недвижимости — 4%.
3. Налоговая ставка. Муниципалитеты получат возможность скорректировать налоговые ставки, если из-за переоценки доходы в бюджет от налога на имущество изменятся. Это гарантирует, что финансирование муниципалитетов останется на прежнем уровне, и им не придется изменять утвержденный бюджет расходов на социальные нужды, такие как строительство и ремонт дорог, обслуживание коммуникаций и др.

Предполагается, что в результате изменений получится устранить разрыв в налогообложении объектов идентичной площади, таким образом, вводя прогрессивное налогообложение и для недвижимости: чем более ценный объект, тем более высокие платежи по налогу на недвижимость предстоит заплатить.

Когда изменения вступят в силу

Федеральный конституционный суд утвердил переходный период до 31 декабря 2024 года. Это значит, что налог на недвижимость, рассчитанный по новым правилам, будет необходимо уплатить с 1 января 2025 года. До этого момента расчет налога продолжат взимать на основе оценочной стоимости.

До 31 января 2023 года всех собственников недвижимости в Германии обязали подать декларацию для определения стоимости налога на имущество. Для тех, кто вовремя оформил декларацию, сумма налога, начисленная по новым правилам, станет известна примерно к осени 2024.

Почему важно подать декларацию на недвижимость

Для определения налога на имущество для жилой недвижимости планируется использовать всего пять параметров: площадь объекта, нормативная стоимость земли, тип объекта, возраст здания, жилая/полезная площадь. Сегодня для расчета требуется около 20 факторов. Для коммерческой недвижимости по новой системе количество параметров сократиться с 30 до 8.

Проблема в том, что по данным на 1 января 2022 у налоговых органов отсутствовала большая часть информации, необходимой для проведения переоценки стоимости недвижимости. Поэтому власти приняли решение собрать данные с помощью электронной налоговой декларации для земель, которые используют федеральную модель налога на имущество. Оцифровка официальных данных об имуществе и сведений о рынке недвижимости освободит собственников от налоговой бюрократии в будущем.

Для заполнения декларации требуется следующая информация:

• размер земельного участка (для кондоминиумов — доля в совместной собственности);
• данные из земельной книги;
• налоговый номер;
• нормативная стоимость земли;
• точный год постройки здания (от 1949 года постройки);
• жилая/полезная площадь;
• количество парковочных мест в гараже (если есть);
• контактные данные владельцев и их доли в собственности.

Важно, - никакие документы подавать вместе с декларацией не нужно. Их запросят отдельно, если налоговой инспекции потребуется подтверждение.

Заключение

Новый формат расчета налога на имущество в Германии беспокоит многих собственников недвижимости, так как, по оценке некоторых консалтинговых агентств, перерасчет приведет к увеличению стоимости налога в 2-3 раза, особенно в восточных землях, где для оценки стоимости недвижимости использовались цены 1935 года.

Тем не менее, представители властей отмечают, что реформа позволит избавиться от неравенства в оценке недвижимости одинаковой площади, а также сократит налоговую бюрократию за счет оцифровки ключевых данных о рынке недвижимости.

Переходный период продлится до 31 декабря 2024 года, поэтому о результатах перерасчета ставки налога на имущество можно будет сказать только через год. А если Вы до сих пор не заполнили данную декларацию в связи с земельной реформой, - обращайтесь в агентство DEM GROUP. Мы ответим на все вопросы и поможем с подготовкой необходимых документов.