Покупка новостройки в рассрочку: особенности сделки в Германии

Сегмент новостроек в Германии обладает высоким инвестиционным потенциалом. Это подтверждается данными компании JLL, которая провела и опубликовала исследование рынка недвижимости за первое полугодие 2022 года в городах «большой восьмерки».

Однако в вопросе инвестиций значение имеет не только выбор подходящего объекта, но и источник финансирования. Хотя проценты по ипотеке в немецких банках остаются одними из самых выгодных (в среднем, 3-4% годовых), не всем потенциальным покупателям удается подтвердить свою кредитоспособность. В таком случае решением может стать оформление рассрочки от застройщика.

Подробнее о том, как подобрать объект и застройщика, об особенностях оформления сделки и процедуре оплаты, рассказываем ниже.

Преимущества инвестиции в новостройку

Надежное вложение средств. Современные новостройки отвечают международным стандартам жилья и обладают высокой ликвидностью на рынке, поэтому приобретение такой недвижимости — это выгодная инвестиция в будущее. Популярность аренды среди граждан Германии и иностранцев, а также ограниченность территорий, подходящих под строительство новых жилых комплексов, создают высокий спрос на жилье. Чем выгоднее расположение и густонаселеннее город, тем быстрее растут цены.

Например, в Берлине из-за сокращения количества разрешений на строительство с января по июль 2022 года цены на новостройки выросли на 33,8%, а арендная плата — на 7,5%. В Мюнхене высокий спрос на квартиры небольшой площади, за тот же период 2022 года рост стоимости новостроек составил 22,6%, ренты — 5,7%. В Дюссельдорфе стоимость в сегменте новостроек выросла почти в 6 раз (с 3,2% до 18,2%), а арендная плата — на 8,1%.

Минимальные риски для покупателя. Строительство строго регламентировано законодательством, а ответственность за проект полностью несет застройщик. Кроме того, в договоре обязательно указываются штрафы и неустойки за нарушение сроков сдачи объекта, порядок действий и возмещения средств в случае банкротства.

Потенциальный покупатель имеет право полностью ознакомиться документацией проекта для принятия решения. Самостоятельно разобраться во всех тонкостях может быть сложно, поэтому лучше работать через агентство. Специалисты компании DEM GROUP помогут подобрать оптимальный вариант квартиры и окажут сопровождение на всех этапах сделки.

Возможность покупки в рассрочку. Программы рассрочки — популярная практика среди застройщиков, для которой в законодательстве Германии есть свои нормы и правила.  Поэтому, если денег на покупку недвижимости не хватает, а получить одобрение на ипотечный кредит не получается, можно изучить предложения на рынке новостроек и выбрать оптимальный вариант с рассрочкой на 2 года.

Выбор объекта и застройщика

Есть несколько базовых рекомендаций, которые помогут сориентироваться при выборе проекта для инвестиций.

1. Проверьте информацию о застройщике. В Германии разрешение на строительство могут получить малые и средние жилищные компании или крупные риелторские компании. Они покупают землю, готовят проектную документацию от планов и смет до макетов, подбирают строителей и осуществляют руководство во время возведения объекта и в течение гарантийного срока после ввода в эксплуатацию. Поэтому важно узнать полное наименование и юридический адрес застройщика, проверить его в базах на кредитоспособность, ознакомиться с реализованными ранее проектами.
2. Оцените местоположение объекта. Вы можете самостоятельно осмотреть район, где планируется возведение новостройки, до оформления рассрочки. Оцените удобство и развитость инфраструктуры, есть ли возможности для благоустройства, так как это сильно повлияет на стоимость ренты в будущем, если вы планируете долгосрочное участие в проекте.
3. Изучите информацию об объекте. По законодательству, застройщик обязан за 14 дней до нотариального подтверждения сделки направить клиенту описание объекта с указанием точного местонахождения строительной площадки, количеством квартир с поэтажным планом, картографическими макетами, особенностями технологии возведения зданий. Кроме того, такое описание включает информацию о стоимости площади готового жилья.
4. Проверьте договор. Важно, чтобы в договоре были верно указаны данные застройщика и объекта в соответствии с выданным разрешением на строительство, а информация о выделенных долях также зафиксирована в декларации разделения и земельной книге. Особое внимание обратите на пункты, касающиеся независимой проверки, если она предусмотрена, гарантийного срока для претензий и штрафов за просрочку.

Требования к покупателю и оплата

Процедура проверки для оформления рассрочки и количество необходимых документов гораздо меньше, чем для получения ипотечного кредита. Кроме документов, подтверждающих личность, для покупки новостройки через застройщика потребуются:

• справка о доходах для доказательства платежеспособности;
• документы, подтверждающие легальное происхождение инвестиционного капитала;
• расчетный счет в немецком банке с достаточной для первоначального платежа суммой.

По закону, рассчитывать на рассрочку может каждый, кто предоставил указанные документы.

Что касается оплаты, она разделяется на части в соответствии с этапами возведения объекта.

В начале строительства необходимо перевести 25-30% от стоимости объекта. Если к моменту заключения договора уже вырыт котлован, завершено возведение каркаса, крыши и водостоков, то первоначальный взнос может составить 40-50%. Оставшаяся сумма делится на 5-6 частей и вносится поэтапно в соответствии с планом.

Таким образом, покупая новостройку в рассрочку вы получаете возможность отслеживать стадии строительства и получаете готовую квартиру с чистовой отделкой, включая плитку в санузле и необходимую сантехнику. Последний взнос обычно происходит после завершения фасадных работ, ввода в эксплуатацию и заселения, и составляет 3-5% от стоимости недвижимости.

Заключение

Рынок недвижимости в Германии привлекает иностранных инвесторов стабильным ростом, законодательной защищенностью и выгодными условиями кредитования, включая возможность оформления рассрочки от застройщика. А высокий спрос на аренду позволяет окупить вложения не только во время строительства объекта.

В компании DEM GROUP вы можете получить подробную консультацию по подбору квартир в новостройках. Мы оказываем полное сопровождение сделки, помогаем оформить необходимые документы и выступаем в качестве официальных представителей, если вы не можете лично присутствовать в Германии на момент заключения договора.

Наша компания является не только агентством недвижимости, но и застройщиком, и мы предлагаем выгодные условия рассрочки на квартиры в наших новостройках.

Надеемся, статья была полезной. Если остались вопросы, наши специалисты с радостью ответят на них.