Обязательный залог при аренде квартиры в Германии: что важно знать арендатору

Аренда квартир в Германии пользуется большой популярностью как среди граждан страны, так и среди иностранцев, поэтому немецкое законодательство строго регулирует процесс оформления аренды, права и обязанности арендодателя и арендатора, а также максимальный размер обязательного залога (Kaution, кауцион), правила его хранения и возврата.

В этой статье мы ответили на важные вопросы, которые помогут вам разобраться с правилами внесения залога и не беспокоиться о безопасности сделки по аренде недвижимости в Германии.

Для чего нужен Kaution

Залог в Германии, как и в других странах, служит гарантией выполнения обязательств арендатором. Денежная сумма передается владельцу квартиры на специальных условиях и может использоваться только для:

• покрытия расходов на ремонт по вине квартиросъемщиков;
• компенсации коммунальных услуг, если сумма по квитанциям выше внесенной предоплаты.

Обратите внимание, что кауцион нельзя использовать для погашения арендной платы, если вы испытываете трудности с оплатой. В крайних случаях можно договориться с хозяином о возможности оплаты задолженности из средств залога, но счет для обеспечения выполнения обязательств необходимо пополнить снова как можно скорее.

Как рассчитывается Kaution

Максимальный размер обязательного залога при аренде жилья в Германии составляет трехкратную арендную плату за месяц. При этом сумма не включает в себя дополнительные эксплуатационные расходы, например, за коммунальные услуги, даже если она указана как фиксированная ставка или предоплата.

Арендодатель устанавливает итоговую сумму залога самостоятельно, но не может превышать установленный законом максимальный размер. Так, в Дюссельдорфе можно встретить предложения по аренде студии 23 м.кв. за 900€ ежемесячно и залогом 1500€ или квартиры 48 м.кв. за 750€ ежемесячно и залогом 1000€.

Сумма всегда фиксируется в договоре и не изменяется в течение всего срока аренды, даже если сама ежемесячная плата выросла. На нее не влияет количество жильцов в квартире и длительность проживания, хотя владелец квартиры вправе установить минимальный срок аренды (как правило, от 3 месяцев).

Как оплачивается и хранится Kaution

Кроме размера обязательного залога в договоре аренды указывают форму внесения залога. Это может быть оплата наличными или финансовое поручительство за арендатора.

Наличные средства

Если кауцион вносится наличными, сумму по закону можно разделить на три платежа: первая часть оплачивается вместе с заключением договора аренды, остальные — вместе с ежемесячными платежами. Важно помнить, что спрос на квартиры в Германии очень высокий, поэтому владелец жилья скорее отдаст предпочтение кандидату, который сможет внести всю сумму сразу.

По закону арендодатель вносит денежные средства на сберегательный счет в банке со стандартной процентной ставкой и сроком уведомления 3 месяца. Это делается для того, чтобы отделить активы владельца недвижимости и активов арендатора на случай банкротства арендодателя или взыскания задолженности.

Сберегательный счет можно открыть как на имя владельца жилья, так и на имя арендатора. В последнем случае счет будет находиться в доверительном управлении. Его можно пополнять любым удобным способом, но нельзя снять средства без разрешения арендодателя. Проценты от вклада всегда принадлежат жильцу.

Взнос в кооператив

Если аренда недвижимости оформляется от застройщика, арендатор может столкнуться с вариантом внесения кауциона в виде взноса в кооператив (Genossenschaftsanteile). Такой вариант дешевле, и жильцы получают процент дохода от долевого владения недвижимостью, который обычно превышает проценты от сберегательного вклада.

В отличие от стандартного залога, средства не хранятся на счете, а используются учредителем кооператива для покрытия различных расходов. Поэтому вернуть залоговые средства в этом случае будет сложнее, когда арендатор решит сменить место жительства.

Депозит от центра занятости

Если арендатор безработный, он может обратиться в центр занятости (Jobcenter) за кредитом, который по сути является беспроцентной рассрочкой. Погашение суммы залога происходит из выплат пособий по безработице до полного погашения задолженности. Сейчас стандартная ставка Jobcenter составляет 10% от суммы пособия.

Например, вам нужно внести залог 900 евро. Размер пособия на одного человека составляет примерно 416 евро, значит ежемесячно из этой суммы будет вычитаться 41,60 евро для погашения кредита. То есть 900/41,60 — в течение 22 месяцев вы должны будете выплачивать деньги Jobcenter.

Поручительство

Если у арендатора нет возможности внести залог, можно воспользоваться поручительством частного лица (Private Mietbürgschaft), страховой компании или банка (Kautionsbürgschaft).

Поручителем может быть близкий родственник, который давно проживает в Германии или уже имеет вид на жительство, родители ребенка, который получает образование в немецком образовательном учреждении, и даже работодатель. Он гарантирует, что закроет финансовые обязательства, если арендатор повредит имущество собственника жилья или превысит расходы по коммунальным услугам.

При этом арендодатель вправе отказать и не заключать договор, если сомневается в надежности поручителя, поэтому отнеситесь к выбору кандидата внимательно.

Более надежным вариантом является поручительство, гарантированное страховой компанией или банком. Таких организаций в Германии довольно много, у них разные условия, но всегда можно найти подходящую. Главные требования: возраст заявителя от 18 лет и положительная кредитная история. Банки, как правило, выдают поручительство клиентам, у которых есть вклад в данной кредитной организации.

Заявку на гарантию для кауциона можно подать онлайн. Ответ приходит в течение нескольких дней. В случае одобрения вы платите ежемесячно комиссию около 5% годовых. Например, если сумма залога составляет 2000€, то ежемесячный взнос в страховую компанию будет примерно 8€.

Как вернуть Kaution

Kaution принадлежит арендатору, поэтому возвращается в полном объеме, когда жилец съезжает. Исключение составляют ситуации, когда требуется покрытие дополнительных расходов со стороны владельца квартиры.

Установленный законом срок возврата залога — 12 месяцев. При этом вам необходимо заранее предупредить арендодателя о том, что вы планируете сменить жилье. Для стандартного залога уведомление за 3 месяца до выезда.

Если арендатор вносил залог как кооперативный взнос, процедура получения средств будет значительно сложнее с юридической точки зрения. Необходимо написать заявление на выход из долевого (кооперативного) владения, а главное — уведомить о своем намерении за год до планируемой даты.

Если поручителем выступала страховая компания или кредитная организация, возвращать средства не нужно, но арендодатель имеет право также в течение 12 месяцев обратиться с заявлением на покрытие финансовых расходов.

В договоре поручительства с гарантией по первому требованию деньги предоставляются сразу, без разбирательств со стороны страховщика. Это невыгодно для арендатора, так как он будет обязан покрыть выплаченную сумму ущерба из собственных средств.

Заключение

Kaution — стандартная часть аренды недвижимости в Германии. Он установлен законом для защиты арендодателя, но для квартиросъемщиков законом также установлены гарантии в виде максимального размера залога, требований к хранению и возврату денежных средств.

Кроме наличного расчета популярностью пользуется формат поручительства частного лица или компании. Но нужно понимать, какие риски ждут арендатора и какие обязательства накладывает такой вид гарантии.

Если у вас остались вопросы по оформлению залога или вам нужна консультация по недвижимости в Германии, менеджеры агентства DEM GROUP с радостью ответят на ваши вопросы и помогут с подготовкой всех необходимых документов.