Квартира в Германии: купить или снять?

Чтобы ответить на вопрос, что выгоднее купить или снимать квартиру в Германии, нужно учитывать различные факторы. Например, есть ли у вас «голубая карта» или планы на получение гражданства для поздних переселенцев, собираетесь ли вы вести бизнес в ФРГ или приобретаете недвижимость только для инвестиций.

Мы сравнили стоимость, необходимый пакет документов, время на поиски и оформление аренды и покупки квартиры в Германии. Делимся с вами выводами в статье ниже.

Стоимость недвижимости в Германии

Ранее мы публиковали развернутый обзор рынка недвижимости на 2022 год, где сравнивали цены на жилье в многоквартирных домах, новостройках и стоимость аренды в городах Большой Восьмерки. В марте 2023 года агентство JLL опубликовало полный отчет о рынке недвижимости в Германии за прошлой год. Рассмотрим изменения в Дюссельдорфе и других городах земли Северный Рейн-Вестфалия.

1. Цены на жилье почти не изменились, за исключением сегмента новостроек. По сравнению с прошлым годом, закупочные цены в новостройках увеличились на 16,7% (до 8400 евро/кв.м), опередив по темпам Берлин и Кельн, где обычно представлены одни из самых высоких цен по стране. При этом стоимость жилья премиум сегмента снизилась на 5,1% и составляет 8450 евро/кв.м. Но средняя стоимость недвижимости в Северном Рейне-Вестфалии повысилась всего на 0,2% за 2022 год и составляет 5070 евро/кв.м.
2. Рынок аренды жилья динамично развивается. Во втором полугодии 2022 года ежемесячная арендная плата увеличилась на 6,3%, по сравнению с прошлым годом, и составила 12,75 евро/кв.м. В премиум сегменте этот же показатель также увеличился на 6,3% до 19,10 евро/кв.м, а в сегменте новостроек — на 3,2% до 16,10 евро/кв.м.
3. Количество жилищного строительства сокращается. К концу 2024 планируется завершить строительство в новом жилом районе Wohnen im Hochfeld, где будет сдано 360 квартир. Это интересный проект, так как он включает в себя субсидируемое государством жилье с контролируемыми ценами. Другой примечательный проект — строительство квартирного комплекса и домов на одну семью Glasmacherviertel, который рассчитан на 1700 жилых единиц.

С учетом быстрых темпов прироста населения, в том числе за счет миграции, сокращения числа разрешений на строительство и сдачи готовых объектов, купить недвижимости с каждым годом будет все сложнее, а доходность таких объектов будет расти за счет высокого спроса на аренду. Поэтому, если вы планируете инвестировать средства в квартиру в Германии, рекомендуем не откладывать покупку и использовать возможности рынка для увеличения своего капитала.

Время на поиск и оформление жилья

Если говорить о времени, то здесь однозначное преимущество покупки недвижимости. Из-за высокого спроса на аренду, который за последний год еще больше возрос за счет притока мигрантов из других стран, процесс поиска постоянного жилья может растянуться от нескольких недель до нескольких месяцев.

Из-за практики долгосрочной аренды и законодательства, защищающего арендаторов, в том числе от выселения, владельцы недвижимости предъявляют высокие требования к кандидатам. На 1000 откликов за два месяца поисков вы можете получить около 20-30 ответов и в итоге получить только 2-3 приглашения заселиться после предоставления всех необходимых документов.

Что касается покупки квартиры в Германии, здесь спрос гораздо меньше, и подбор подходящей недвижимости не растянется на длительное время. Кроме того, многие объекты продаются с действующим договором аренды, поэтому вы начнете получать доход от инвестиции сразу после вступление в право собственника. Процедура оформления документов займет примерно 2 месяца.

Документы для аренды и покупки

Во время совершения сделок с недвижимостью иностранные граждане приравниваются к гражданам ФРГ, поэтому для оформления самой покупки с вашей стороны потребуется минимум документов:

• загранпаспорт;
• справка о доходах;
• выписка из банка о наличии денежных средств на счете.

Дополнительные документы потребуются только в случае покупки от юридического лица, коммерческой недвижимости или инвестиций в строительство.

Для аренды список документов обычно предоставляется владельцем квартиры, поэтому иногда он может меняться. Но в основном арендаторам необходимо подготовить следующее:

1. Анкета запроса на аренду (Bewerbungsformular, Mieterselbstauskunft, Selbstauskunft). Содержат краткую информацию о кандидате, может заполняться в бумажном или электронном виде. Здесь указывается информация о рассматриваемой квартире, контактные данные и информация о работе, уровне дохода и составе домохозяйства. Информация о стоимости арендной плате и залоге также вносится в анкету, залог возвращается в течение 6 месяцев после окончания срока договора аренды. В конце анкеты обязательно есть согласие на обработку персональных данных, которое подписывается отдельно.
2. Сертификат платежеспособности (Schufa-Datenauskunft). Документ для подтверждения платежеспособности, который оформляется в бюро кредитных историй Schufa Holding AG. Действителен в течение двух месяцев, раз в год можно получить бесплатно. Оформление занимает несколько рабочих дней, а готовый сертификат приходит на почту.
3. Документ для подтверждения уровня доходов. Для работающих иностранцев таким документом будет являться выписка с информацией о трех последних зарплатах (die letzten drei Gehaltsbescheinigungen), а для тех, кто только устроился в немецкую компанию, подойдет трудовой договор (Arbeitsvertrag). Важно, что не все владельцы собственности готовы принять трудовой договор, а также учитывайте негласное правило — стоимость арендной платы не должна превышать 1/3 от вашего уровня доходов, иначе вам откажут.
4. Паспорт. При подаче заявки рекомендуется частично скрыть важные паспортные данные, например, серию и номер паспорта. Это делается и из-за соображений безопасности, чтобы данные не попали к мошенникам, и из-за строгого законодательства о защите персональных данных, согласие на обработку которых подписывается после просмотра.

Дополнительно у будущих арендаторов могут запросить письмо об отсутствии задолженности по аренде, если вы уже снимаете жилье в Германии, документы о прописке (Anmeldung), оформленную страховку (Versicherungsschein) и мотивационное письмо (Motivationsschreiben).

Заключение

Покупка квартиры в Германии потребует больших финансовых вложений из-за высоких цен на недвижимость, но это более выгодная сделка, чем аренда сразу по нескольким параметрам:

• вы потратите меньше времени на поиски, особенно если доверите это опытным специалистам DEMGROUP, которые подберут подходящий вариант из актуальной базы агентства;
• вам не потребуется оформлять большой пакет документов, которые необходимы арендаторам и не всегда гарантируют заключение сделки;
• вы сможете гарантировано окупить приобретение жилья в собственность, сдавая ее в аренду, или перепродав ее при необходимости в будущем, так как цены на аренду растут, а спрос остается стабильно высоким.