Преимущества и недостатки покупки недвижимости в Берлине в 2024 году

С 2019 года спрос на недвижимость в Берлине, по данным ImmoScout, увеличился более чем вдвое, хотя столица Германии входит в тройку самых дорогих городов страны, уступая только Мюнхену и Кёльну.

Инвестиции в недвижимость — хорошее капиталовложение, которое позволяет заработать как в краткосрочной перспективе на сдаче в аренду, так и в долгосрочной в случае перепродажи.

В этой статье мы разберем преимущества и недостатки покупки квартиры в Берлине, а также поделимся альтернативным вариантом для капиталовложений и обеспечения надежного пассивного дохода.

Преимущества покупки квартиры в Берлине

Самый крупный город Германии, крупный транспортный узел, экономический центр страны и ЕС — все это о Берлине, который привлекает к себе внимание предпринимателей, инвесторов, туристов, студентов и высококвалифицированных специалистов со всего мира.

Какие плюсы можно выделить в покупке недвижимости в столице?

Развитая инфраструктура. Разнообразные виды транспорта и разветвленная система дорог и магистралей легко позволит добраться в нужную точку города, а также в другие города Германии и ЕС. Любителей здорового образа жизни и эко-активистов особенно порадует количество велодорожек, которые охватывают весь город, так что можно даже не пользоваться общественным транспортом и автомобилем.

Большое число парков и зелени. Окруженный лесными массивами Берлин можно назвать зеленой метрополией Германии, что отличает город от большинства европейских столиц. Наряду с внушительным списком достопримечательностей такое количество парков, аллей и скверов делает город привлекательным местом для отдыха и короткого отпуска.

Безопасность сделок с недвижимостью. Хотя многие иностранцы ругают немецкую бюрократию, отмечая длительное ожидание и требовательность к оформлению документов, немецкое законодательство предоставляет надежные гарантии для покупателей и продавцов недвижимости. Вы можете не переживать, что отдадите деньги мошенникам или получите квартирую с неприятным обременением.

Высокая арендная плата. Для арендаторов это существенный минус, но для владельцев недвижимости — главное преимущество, так как позволяет получать высокий доход от вложений в жилье. За год, с первой половины 2022 по первую половину 2023, медианная ежемесячная арендная плата увеличилась на 12%.

Недостатки инвестиций в недвижимость в Берлине

Рынок жилья в Берлине, по оценкам специалистов ImmoScout и JLL, остается самым напряженным среди крупнейших городов Германии. Это связано как с продолжающейся внутренней миграцией, со снижением темпов строительства, так и с уменьшением объемов кредитования и повышением ключевой ставки.

Какие минусы есть у покупки жилья в Берлине?

Высокая стоимость квартир и домов. Хотя темпы роста цен значительно замедлились в начале 2023 года и снизились более чем на 4,4%, стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости в столице Германии остается высокой — 5350 евро за кв.метр. 

Нехватка жилых объектов. Квалифицированной рабочей силы не хватает, стоимость строительства возрастает, поэтому увеличить объемы нового строительства сейчас невозможно.

За 2022 год было построено всего 17310 новых домов, в то время как, по данным статистического ведомства Германии, для удовлетворения спроса на рынке недвижимости нужно построить более 100 тыс. квартир (т.е. в среднем 20000 домов в год). Подобрать подходящий объект в таких условиях очень сложно.

Высокие расходы на содержание. Объекты на вторичном рынке недвижимости больше всего страдают от затрат на электроэнергию и газ, так как не соответствуют современным стандартам. Поэтому операционные расходы владельцев недвижимости в старых домах могут доходить до 30% от стоимости холодной аренды.

Альтернативный вариант для инвестиций

Если по какой-то причине для вас принципиальна покупка недвижимости в Берлине, советуем обратить внимание на районе Шпандау, Райникендорфе, Марцан-Хеллерсдорфе и Темпельхоф-Шёнеберге. Также к развивающимися районам, которые активно перестраиваются и имеют перспективы в будущем, можно отнести Адлерсхоф (местная кремниевая долина), Лихтенберг (с новыми модными кафе и ресторанами) и Тегель (будущий научный кампус на месте бывшего аэропорта).

Но если вы более гибки в выборе объекта недвижимости, рекомендуем обратить внимание на земли в западной части Германии, в частности на Северный Рейн — Вестфалию.

Преимущества покупки недвижимости в Северном Рейне — Вестфалии:

1. Развитая экономика. Земли вокруг Дюссельдорфа и Кёльна — одни из самых богатых и экономически развитых. Благодаря развитой федеральной транспортной сети в любой крупный европейский город можно добраться меньше чем за три часа.
2. Высокий спрос на аренду. Сюда ежегодно приезжает более 10 миллионов туристов. А по данным JLL за 2022 год количество населения в Дюссельдорфе выросло на 9 500 человек за счет внутренней миграции.
3. Умеренный рост цен на жилье. По сравнению со вторым полугодием 2022 года уже в начале 2023 медианная арендная плата выросла на 5,3% и составила 13 евро/м2, а в жилье премиум класса выросла на 8,2%. Косвенным подтверждением спроса на жилье в данном регионе является стабильный рост цен – на 3,3% за 2023 год. Так, в Дюссельдорфе средняя стоимость квадратного метра составляет 4500–5000 евро.
4. Привлекательность новостроек. Строительство новых жилых объектов, так же, как и в других крупных городах Германии, узкое место на рынке недвижимости, но вместе с тем здесь не такая острая нехватка жилья, как в Берлине. Кроме того, эксплуатационные расходы в новостройках ниже, т.к. они соответствуют современным требованиям по энергоэффектиности, а приобрести новостройку можно в рассрочку от застройщика.

Заключение

Из-за повышения ключевой ставки и снижения объемов ипотечного кредитования покупка недвижимости в Германии стала менее доступной, но не утратила актуальности. Спрос на жилье остается стабильно высоким и продолжает расти, как и средняя стоимость ренты в крупнейших городах и по всей стране.

С 2 квартала по 3 квартал 2023 средняя стоимость аренды в Дюссельдорфе выросла с 8,28 евро/м2 до 11,56 евро/м2 (в старом фонде) и с 14 евро/м2 до 17,55 евро/м2 (в новостройках). 

Если вы планируете инвестировать средства в недвижимость, обратите внимание на Дюссельдорф и окрестности. По ценам на аренду город выше средних по стране, а стоимость за квадратный метр в 2-2,5 раза меньше, чем в Мюнхене. Поэтому земля Северный Рейн — Вестфалия обладает большим потенциалом для иностранных инвесторов.

В агентстве DEM GROUP мы подберем наиболее выгодный для вложений жилой объект или проект инвестиционного строительства в соответствии с вашими пожеланиями, а также поможем с оформлением документов и с юридическим сопровождением на каждом этапе сделки.